Научный диспут: вопросы экономики и финансов: тезисы докладов XІІ Международной научно-практической конференции (Киев - Будапешт - Вена, 29 декабря 2017)
Секция: Проблемы макроэкономики
Вяжевич Людмила Фёдоровна
младший научный сотрудник
Институт экономики Национальной академии наук Беларуси
г. Минск, Беларусь
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В мировой практике механизм ипотеки активно используется в сфере жилищного строительства. Развитый рынок в зарубежных странах предоставляет возможности пополнять ресурсы для долгосрочных жилищных кредитов как самими кредиторами за счет привлекаемых на первичном рынке средств, так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке саморегулируемыми специализированными организациями. Анализ мирового опыта ипотечного кредитования показал, что существуют три принципиально различающиеся модели организации жилищного финансирования: европейская (закрытая), американская (открытая) и азиатская (смешанная).
Суть европейской одноуровневой модели организации жилищного кредитования состоит в том, что функции кредитора и инвестора выполняет один субъект. Это означает, что банк самостоятельно финансирует кредитование (например, привлекает депозиты или выпускает и реализовывает ипотечные ценные бумаги) и осуществляет сопровождение ипотечных кредитов. В настоящее время 98% ипотечных кредитов европейских стран остаются на балансе банков. По оценке Европейской ипотечной федерации, ресурсной базой для жилищных кредитов являются депозиты (62%), ипотечные облигации (19%), жилищные сберегательные счета (5%). Система стройсбережений, основанная на депозитном характере привлекаемых средств (преобладает в Германии, Чехии, Словакии) требует бюджетной поддержки. В Венгрии и Чехии кредиты на жилищное строительство в рамках данной модели составляют 90% предоставляемых кредитов населению. Во Франции каждый третий гражданин имеет жилищный накопительный контракт с целью приобретения нового жилья (28,3%), для покупки жилья на вторичном рынке (44,9%), для финансирования ремонта и реконструкции жилья (26,8%).
Анализ структуры организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, показал, что специализированные ипотечные банки, имеющие право выпуска долговых ценных бумаг, обеспеченных выданными ипотечными кредитами, и универсальные коммерческие банки в европейских странах получили наибольшее распространение (рис.1).
Рис. 1. Структура организаций, предоставляющих жилищные ипотечные кредиты, % к общей сумме задолженности
Источник: составлено автором на основе European Mortgage Federation Quarterly Figures
Это связано с тем, что жилищные ипотечные кредиты являются надежным и стабильным источником финансирования, и коммерческие банки значительную долю своих ресурсов размещают в долгосрочные кредиты населению. При этом главная задача состоит в том, чтобы согласовать долгосрочные активы и краткосрочные пассивы для поддержания текущей ликвидности. Регулирование ликвидности банка только за счет собственных ресурсов и привлекаемых депозитов - довольно сложная задача, поэтому зачастую при крупных коммерческих банках выделяют специализированные филиалы либо отдельные ипотечные банки. Их функционирование в условиях развитого стабильного финансового рынка с учетом мер государственной регламентации позволяет поддерживать среднюю доходность ипотечного кредитования на уровне, не превышающем 0,5% (от 0,2% во Франции, Германии и Дании до 0,4% в Испании и Великобритании) при среднем уровне процентных ставок по ипотеке 2–3% (табл.1).
Таблица 1
Условия предоставления ипотечных кредитов в европейских странах и Республике Беларусь
|
|
Дания |
Франция |
Германия |
Италия |
Нидер ланды |
Португалия |
Испания |
Великобритания |
Беларусь |
|
LTV/Loan to value ratio Соотношение суммы кредита к залоговой стоимости,% |
|||||||||
|
Средний |
80 |
67 |
67 |
55 |
90 |
83 |
70 |
69 |
75 |
|
Максимальный |
80 |
100 |
80 |
80 |
115* |
90 |
100 |
110* |
90 |
|
Процентные ставки по жилищному кредиту, плавающая /фиксированная, % |
|||||||||
|
|
п/ф |
1,8-2,7 п/ф |
2,6-2,8 |
2,13 |
2,28 |
3,13 |
2,39 ф |
3-3,3 ф |
11-14 (5,5-8,5** льг,п.) |
*возможно получить необеспеченный дополнительный кредит на покрытие затрат, связанных с осуществлением ипотечной сделки, переездом и др.
**- льготная ставка для отдельных категорий граждан, первые 2 года – 50% ставки рефинансирования, с 3 года- 50% ставки рефинансирования +3п.п.
Источник: составлено автором на основе [1, 2], данных банков Республики Беларусь.
Американская модель вторичного рынка ипотечных кредитов подразумевает, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке банком, переуступаются со списанием с баланса специально созданным агенствам. Агентства — инвесторы, которые на основе собранного пула ипотечных кредитов осуществляют рефинансирование через выпуск производных (секъюритизированых) ценных бумаг. Возможность привлекать дополнительные ресурсы с финансового рынка расширяет кредитные возможности с одной стороны, но увеличивает риски с другой. Поэтому ориентация на создание в стране ипотечных институтов слишком высокого уровня без учета стадии развития экономики (игнорирование институциональных и культурных препятствий) как правило, оказывается, неэффективной. Это подтверждает мировой опыт внедрения двухуровневой ипотеки: из 28 попыток в 19 странах внедрить двухуровневую модель ипотеки за последние 30 лет успешными оказались только две [3, с. 6]. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию эффективно функционируют при строительстве доходных домов по схеме государственно-частного партнерства [4, с. 116].
В целом можно сделать вывод, что дезинтеграция элементов ипотечного кредитования в рамках двухуровневой модели, при всех ее преимуществах, имеет один существенный недостаток: успех одного участника ипотечной цепочки, выполняющего ограниченный набор функций, зависит от того, насколько добросовестно выполняют свои функции другие участники ипотечного рынка.
В условиях отсутствия негосударственных организаций, способных осуществлять ипотечное кредитование в больших объёмах и государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, интерес вызывает также азиатская модель жилищного кредитования. Данная модель не является в прямом смысле закрытой, как европейская, ни рискованно открытой, как американская. Она подразумевает создание специализированной ипотечной компании со смешанным государственно - частным капиталом (в Малайзии - ипотечная корпорация «Кагамас», в состав которой вошли Банк Малайзии, финансовые компании и банки; в Казахстане – «Кагамас Берхард»).
Мировой опыт показывает, что 1) открытость ипотечной модели увеличивает финансовые риски ввиду сложности организации и, соответственно, требует усиленного надзора, и связана с повышением административных издержек, 2) функционирование американской модели ипотечного рынка требует высочайшей степени организованности и согласованности действий всех секторов экономики и их качественного регулирования. Поэтому для Республики Беларусь наиболее эффективна смешанная модель жилищного кредитования. Перспективно создание ипотечного банка, в состав функций которого будут входить: 1) выдача ипотечных кредитов 2) рефинансирование кредитов 3) приобретение кредитов или ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, у других участников ипотечного рынка.
Литература
