Гурковський В. І., Богданенко А. І. Стан та перспективи розвитку будівництва соціального житла в Україні // Електронне наукове видання "Публічне адміністрування та національна безпека". — 2018. — №2. https://doi.org/10.25313/2617-572X-2018-2-4148
Державне управління
УДК 35.5(477)
Гурковський Володимир Ігорович
доктор наук з державного управління, старший дослідник,
професор кафедри інформаційної політики та цифрових технологій
Національна академія державного управління при Президентові України;
перший заступник директора
ВГО “Центр дослідження проблем публічного управління”
Гурковский Владимир Игоревич
доктор наук по государственному управлению, старший исследователь,
профессор кафедры информационной политики и цифровых технологий
Национальная академия государственного управления при Президенте Украины;
первый заместитель директора
ВОО "Центр исследования проблем публичного управления"
Gurkovsky Volodymyr
Doctor of Sciences in Public Administration, Senior Researcher,
Professor of the Department of Information Policy and Digital Technologies
National Academy of Public Administration under the President of Ukraine;
First Deputy Director
Center for the Study of Public Administration Problems
Богданенко Анатолій Іванович
доктор філософії в галуз державного управління, докторант
Міжрегіональна Академія управління персоналом
Богданенко Анатолий Иванович
доктор философии в отрасли государственного управления, докторант
Межрегиональная Академия управления персоналом
Bogdanenko Anatoliy
PhD in Public Administration, Doctoral Student
Interregional Academy of Personnel Management
СТАН ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ БУДІВНИЦТВА СОЦІАЛЬНОГО ЖИТЛА В УКРАЇНІ
СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ В УКРАИНЕ
STATUS AND PROSPECTS FOR THE DEVELOPMENT OF SOCIAL HOUSING CONSTRUCTION IN UKRAINE
Анотація. Проаналізовано алгоритм управління економічними та дискурсивними ризиками інвестиційного проекту житлового будівництва, який складається із 4−ьох основних етапів: якісний аналіз, мета якого − ідентифікація ризиків через: визначення повного спектру ризиків, притаманних інвестиційним проектам житлового будівництва, опис ризиків інвестиційної діяльності в будівництві житла, класифікацію ризиків та їх групування, аналіз первинних припущень щодо інвестиційної діяльності в будівництві житла; кількісний аналіз, який є складнішою фазою, головною метою якого є вимірювання ризику шляхом формалізації невизначеності, обчислення ризиків інвестиційної діяльності в житловому будівництві, оцінки ризиків при інвестуванні в житлове будівництво, передбачення ризиків інвестиційної діяльності в житлове будівництво; оптимізація ризиків шляхом проектування стратегії ризик−управління і інжинірингу інвестиційних проектів; контроль, забезпечує циклічність і є завершальним етапом алгоритму.
Проведено аналіз сучасного стану та перспектив розвитку соціального будівництва в Україні за результатами якого визначено, що підвищення рівня забезпечення громадян, що потребують поліпшення житлових умов, в умовах сьогодення є досить важливим питанням і повинно вирішуватись на держаному рівні. Виокремлено 4−и основні напрями вирішення питань збільшення обсягів будівництва соціального житла:
Ключові слова: державна політика, інвестиційна діяльність, будівництво соціального житла, механізми оренди житла.
Аннотация. Проанализирован алгоритм управления экономическими и дискурсивными рисками инвестиционного проекта жилищного строительства, состоящий из 4-х основных этапов: качественный анализ, цель которого - идентификация рисков через: определение полного спектра рисков, присущих инвестиционным проектам жилищного строительства, описание рисков инвестиционной деятельности в строительстве жилья, классификация рисков и их группировки, анализ первичных предположений относительно инвестиционной деятельности в строительстве жилья; количественный анализ, который является более сложной фазой, главной целью которого является измерение риска путем формализации неопределенности, вычисления рисков инвестиционной деятельности в жилищном строительстве, оценки рисков при инвестировании в жилищное строительство, предсказания рисков инвестиционной деятельности в жилищное строительство; оптимизация рисков путем проектирования стратегии риск-управления и инжиниринга инвестиционных проектов; контроль, обеспечивает цикличность и является завершающим этапом алгоритма.
Проведен анализ современного состояния и перспектив развития социального строительства в Украине по результатам которого установлено, что повышение уровня обеспечения граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в сегодняшних условиях является весьма важным вопросом и должен решаться на государственной уровне. Выделены 4-х основных направлениях решения вопросов увеличения объемов строительства социального жилья:
Ключевые слова: государственная политика, инвестиционная деятельность, строительство социального жилья, механизмы аренды жилья.
Summary. The algorithm of management of economic and discursive risks of an investment project of housing construction, which consists of 4 main stages: a qualitative analysis, the purpose of which is identification of risks through: definition of the full range of risks inherent in investment projects of housing construction, description of risks of investment activity in construction housing, classification of risks and their grouping, analysis of initial assumptions about investment activity in housing construction; quantitative analysis, which is a more complex phase, the main objective of which is to measure risk by formalizing uncertainty, calculating the risks of investment activity in housing construction, assessing the risks of investing in housing construction, predicting the risks of investment activity in housing construction; Risk optimization by designing a strategy for risk management and engineering of investment projects; control, provides cyclicity and is the final stage of the algorithm.
The analysis of the current state and prospects of social construction development in Ukraine has been carried out. According to the results, it is determined that raising the level of provision of citizens who need improvement of living conditions is a very important issue in the present situation and should be solved at the state level. The 4 main directions of the decision of questions on increase of the volume of construction of social housing are singled out:
Key words: state policy, investment activity, construction of social housing, mechanisms of rental of housing.
Постановка проблеми. Державна житлова політика України спрямована на формування житлового фонду держави за рахунок розширення будівництва житлової нерухомості та збереження існуючого житлового фонду. За рівнем розвитку житлової політики держави можна судити про ступінь ефективності державної соціально-економічної політики як цілісної, інтегрованої стратегії суспільного розвитку.
Доступність житла – ключове поняття житлової політики. Однак на сьогодні житло є невиправдано дорогим і недоступним товаром для більшості населення. Висока вартість житла призводить до того, що через необхідність великих капіталовкладень багато сімей надають перевагу його оренді. Сім’ї із середніми та високими доходами намагаються придбати житло у власність. У цьому разі житло є засобом заощадження. Це, в свою чергу, впливає на попит і пропозицію на ринку житлової нерухомості.
Різниця між попитом і пропозицією на ринку житлової нерухомості є уособленням двох різних за змістом понять – житлова потреба й житлове питання. Житлова потреба – це усвідомлювана людиною потреба у житлі або поліпшенні житлових умов. Однак усвідомлення потреби в житлі ще не є усвідомленням житлового питання. Житлове питання виникає тоді, коли житлові проблеми окремих індивідів сприймаються не тільки як їхня особиста проблема, але і як проблема, що зачіпає інтереси всього суспільства.
Аналіз останніх досліджень та публікацій. Житлова проблема вже тривалий час привертає увагу багатьох вітчизняних учених та дослідників. Так, Т. Кубасова і Т.М. Завора розглядають регіональні аспекти формування ринку доступного житла. В. Кравченко, К.Паливода є авторами праць, присвячених питанням фінансування будівництва доступного та соціального житла. Ю.М. Манцевич досліджує стан та перспективи розвитку житлово−комунального господарства. Незважаючи на значимість та важливість робіт вищезгаданих і деяких інших авторів, а також намагання держави вирішити цю проблему, вона залишається досить гострою та невирішеною.
Мета статті: дослідити проблеми ефективності будівництва соціального житла в Україні.
Виклад основного матеріалу дослідження. Аналізуючи ефективність участі держави у вирішенні житлової проблеми Т.В. Сердюк та А.В. Сердюк, роблять висновок, що «... За роки незалежності в Україні реалізувалися державні програми, що ґрунтувалися на застосуванні механізмів кредитування на пільгових умовах і залученні коштів державного та місцевих бюджетів на житлове будівництво, але в зв’язку з обмеженістю фінансового ресурсу та непрозорістю виконання, їх ефективність була дуже низькою» [1, с. 35]. З таким висновком можна погодитися, потрібно лише додати, що більш коректно констатувати низьку суспільну ефективність, так як реалізація зазначених програм не зумовила суттєвих зрушень в сфері житлового забезпечення в масштабах країни.
Право громадян України на житло закріплено у ст. 47 Конституції України. Для його реалізації держава створює умови, за яких кожен громадянин має вирішити житлову проблему шляхом будівництва або придбання житла у власність, взяття в оренду чи одержання соціального житла [2].
Щодо сутності поняття «доступне житло», зазначимо, що у світовій практиці не існує єдиного методологічного підходу до визначення терміна «доступне житло». Здебільшого в міжнародній практиці поняття «доступне житло» (housing affordability) означає те житло, яке може бути придбане споживачем. У різних країнах за критерій доступності приймають «доступність оплати» житла, можливість придбання комерційного житла або доступність оплати на утримання соціального житла.
В Україні дане поняття роз’яснюється у пункті 1 Указу Президента України від 08.11.2007 р. № 1077/2007 «Про заходи будівництва доступного житла в Україні та поліпшення забезпечення громадян житлом» [3]: «доступне житло − недороге житло, яке спроможні придбати громадяни з невисоким рівнем доходів, що потребують поліпшення житлових умов».
В Україні доступне житло може придбатися сім’єю, за участі та з допомогою держави, середньомісячний сукупний дохід сімей яких, в розрахунку на одну особу, не перевищує чотирикратного розміру середньомісячної заробітної плати у регіоні
Доступність житла доцільно розглядати для кожного виду житла, тобто з трьох позицій:
На мій погляд, «доступне житло» – це житло, яке має можливість придбати більшість населення країни та після здійснення витрат на обслуговування якого (виплату сум за кредитом та комунальних платежів) залишається дохід для забезпечення мінімальних життєвих потреб сім’ї.
Доступність житла не означає отримання його безкоштовно від держави, оскільки фінансові ресурси її обмежені. Держава має забезпечувати формування доступності житла для різних категорій громадян через різні фінансові механізми.
Як відомо, ще у 2009 році в Україні було прийнято Державну цільову соціально−економічну програму будівництва (придбання) доступного житла на 2010−2017 роки, затверджену постановою Кабінету Міністрів від 11.11.2009 №1249 [4]. У рамках реалізації цієї програми передбачено компенсацію з боку держави 30% вартості будівництва (придбання) житла (тобто, громадянин сплачує 70% вартості).
У 2012 році державою було розпочато відшкодування відсотків за житловими іпотечними кредитами для громадян, які бажають поліпшити свої житлові умови за допомогою іпотечних кредитів. Згідно умов програми термін іпотечного кредиту − до 15 років у гривнях, максимальний відсоток − 16% річних. Держава компенсує до 13%, тому позичальник сплачує фактично 3% річних [5]. Для участі в обох програмах громадяни повинні перебувати на квартирному обліку. При цьому слід зазначити, що внаслідок політичних, економічних і соціальних потрясінь в Україні у 2013−2014 роках фінансування вказаних програм з державного бюджету було практично припинено.
Підхід вирішення житлового питання гальмується через такі основні причини:
Останні роки в новітній історії розбудови держави України є найбільш драматичними. Це пов’язано з анексією Криму, воєнними подіями на Донбасі. Вони спричинили величезні катаклізми соціального економічного, політичного характеру, які торкнулися мільйонів осіб. Сотні тисяч українців вимушені покинути домівки та переселятися в безпечні для життя місця чи в Україні, чи за її межами. Для вирішення проблеми забезпечення житлом вимушених переселенців необхідно передусім нормативно врегулювати її. Справедливо зазначається, що важливим складником вирішення проблем переселенців є нормотворча діяльність Верховної Ради України, інших державних установ. Зрозумілим є зв’язок між ефективною (оперативною, якісною, економічно виваженою тощо) нормотворчою діяльністю й результативністю державних структур щодо вирішення проблем вимушених переселенців [7, с. 25].
Варто зазначити, що досить оперативно прийнято низку документів, спрямованих на нормативно−правове врегулювання цієї сфери відносин, а от вирішення питання створення державної інституції, яка мала б опікуватися проблемами внутрішніх переселенців, затягнуто. У жовтні 2014 р. прийнято Закон України «Про забезпечення прав і свобод внутрішньопереміщених осіб» (№1706−18 від 27.03.2018 р) [8], де надано визначення цієї категорії громадян України: «Внутрішньопереміщеною особою є громадянин України, іноземець або особа без громадянства, яка перебуває на території України на законних підставах та має право на постійне проживання в Україні, яку змусили залишити або покинути своє місце проживання у результаті або з метою уникнення негативних наслідків збройного конфлікту, тимчасової окупації, повсюдних проявів насильства, порушень прав людини та надзвичайних ситуацій природного чи техногенного характеру».
Наприкінці 2015 р. уряд прийняв Комплексну державну програму з підтримки переселенців (№ 1094 від 12.01.2018 р.) [9], у якій одним із завдань на 2016−2017 рр. визначено забезпечення права внутрішньо переміщених осіб на житло: надання матеріальної допомоги на переїзд, вирішення житлових питань, облаштування переселених громадян у місцях тимчасового переселення; розроблення механізму погашення заборгованості за послуги житлово−комунального господарства із заробітної плати і сплати податків.
Внутрішньо переміщені особи мають право на отримання безкоштовно земельної ділянки, у тому числі для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд: у селах – до 0,25 га землі, в селищах − до 0,15 га землі, в містах – до 0,10 га землі, для індивідуального дачного будівництва – до 0,10 га землі.
Отже, можна констатувати, що в Україні існує два варіанти вирішення житлових проблем:
У бюджеті на 2016 р. на такі потреби було передбачено 2,9 млрд. грн. [10]. Варто зазначити, що в Державному бюджеті суми, виділені на державну допомогу на оренду житла, з року в рік зменшуються. Якщо врахувати інфляцію та курс гривні, якщо порівняти суми цих виплат із кількістю внутрішньо переміщених осіб, то це означатиме, що такий варіант вирішення житлових проблем цієї категорії громадян неефективний. Необхідно констатувати, що держава в основному змістила тягар вирішення житлових проблем вимушених переселенців на місцевий рівень. Це потребує фінансування місцевих бюджетів, але цього не відбувається.
В Україні діють Державні будівельні норми (ДБН) В.2.2−15−2015 на житлові будинки, де визначається, що є житло І категорії (комерційне) – житло з нормованими нижніми і ненормованими верхніми межами площ квартир та одноквартирних житлових будинків (чи котеджів), які забезпечують рівень комфорту проживання не нижче за мінімально допустимий, та житло II категорії (соціальне) – житло з нормованими нижніми і верхніми межами площ квартир та житлових кімнат гуртожитків відповідно до чинних санітарних норм, які забезпечують мінімально допустимий рівень комфорту проживання [11]. Чинний Житловий кодекс України на 01.12.2017 року визначає житлову норму на одну особу в 13,65 кв. м [12]. Одночасно 6 кв. м метрів житлової площі на одну особу в соціальних гуртожитках для проживання сімей та одиноких громадян та у розмірі 22 кв. метрів загальної площі на сім’ю із двох осіб і додатково 9,3 кв. метра загальної площі на кожного наступного члена сім’ї у квартирах, садибних (одноквартирних) будинках із житлового фонду соціального призначення [13]. Таким чином, на законодавчому рівні закріплені житлові норми, які, по−перше – є відправними для всіх існуючих житлових програм в Україні, по−друге – з огляду європейської практики – знаходяться за межею бідності. Тобто будівництво та розподіл соціального житла в нашій країні свідомо генерує бідність. Зміна соціального стану особи, яка отримала соціальне житло, в кращому випадку призведе до звільнення житлової площі для подальшого використання, за умови доброї волі наймача, в гіршому – подальшим використанням цієї житлової площі тією ж особою. На цей час моніторинг соціального стану наймача покладений на органи місцевого самоврядування, які і повинні надавати соціальне житло шляхом надання особою, яка отримала соціальне житло, або бажає його отримати, довідки про свій фінансовий стан щорічно. Іншого декларування доходів та механізму його моніторингу стосовно наймачів соціального житла на державному рівні не передбачено, що потенційно ускладнює перевірку достовірності даних. Таким чином, будівництво нового соціального житла в Україні згідно з чинними будівельними нормами перетворюється в осучаснення «хрущовок», а розподіл того житла особам, потребуючим соціального захисту, не має надійного механізму моніторингу. Соціальне житло збудоване за нормами, які нині діють в Україні, чекає та ж сама доля «хрущовок», побудованих за колишнього СРСР, з тією відмінністю, що безвізовий режим для українців з країнами ЄС прискорить їх деградацію в рази. Відсутність механізму моніторингу наймачів соціального житла призведе до зупинки самої ідеї соціального житла як організаційно−правової норми соціального захисту[14, с. 25].
Висновки. Отже, характерною особливістю ризику є те, що він виникає при прийнятті будь-якого господарського рішення і повністю уникнути його неможливо, тому постає необхідність його оцінювання та мінімізації. При інвестуванні у житлове будівництво ця проблема постає особливо гостро, зважаючи на значну тривалість та високий розмір вкладень. І хоча основний ризик лягає перш за все на інвестора, але при зведенні житла ризикують усі суб’єкти процесу. Використання різних механізмів фінансування дає змогу певним чином управляти ризиком через перекладення його на різних суб’єктів, проте як правило більша надійність інвестицій означає відчутне зростання вартості жит-ла. Тому для будівництва необхідність постійного вивчення ризиків для пошуку шляхів їх уникнення чи мінімізації є особливо актуальною.
Умови економічної невизначеності, в якій будівельні підприємства змушені працювати, зумовлюють вплив певних факторів ризику на майбутні результати їх діяльності. Житлові ризики загрожують не лише зменшенням прибутку, але навіть втратами. Слід зазначити, що чітке прогнозування ризиків, пов’язаних з будівництвом житла та розумінням джерел їх виникнення, є необхідними передумовами для прийняття рішень та ефективних заходів щодо їх мінімізації. Без попереднього розгляду та аналізу представлених ризиків, подальший процес інвестування в будівництво, який захищає права інвесторів у будівельному секторі, підвищує надійність вкладення готівки неможливо. Таким чином, можна стверджувати, що для подолання ризиків житлового будівництва необхідно розробити комплекс взаємопов’язаних заходів фінансових установ, а також узгодженості дій усіх державних органів та суб’єктів державної влади.
Література
References
